…ha már van hitelünk és eladandó ingatlanunk?
Ügyfeleim, egy fiatal házaspár Balassagyarmatról, komplex pénzügyi tervezéssel kerestek meg:
saját családi házat szeretnének építeni, de már rendelkeznek több hitellel és egy eladandó lakással is.
A céljuk az volt, hogy a lehető legbiztonságosabban, kiszámítható módon oldják meg az építkezés finanszírozását – úgy, hogy közben a jelenlegi otthonukban tudjanak maradni, amíg az új ház be nem fejeződik.
Kiindulási helyzet
-
Építési telek: már megvásárolták, jelenleg csak szennyvíz közmű van rajta
-
Telek finanszírozása: 9 millió Ft személyi hitelből
-
További fennálló hitel: 9 millió Ft babaváró kölcsön
-
Megtakarítás: kb. 10 millió Ft
-
Jelenlegi lakás: kb. 30 millió Ft értékű, de csak az új ház elkészültével adnák el
-
Családi jövedelem: nettó 1.000.000 Ft/hó
A cél: 40–50 millió Ft hitel felvétele az építkezéshez.
A kihívás
Az első vizsgálatnál kiderült, hogy a 3%-os új építési hitel nem érhető el számukra, mert az elmúlt 10 éven belül eladtak egy ingatlant (16 millió Ft értékben).
Ez az új szabályozás szerint kizáró tényező, ha az eladott ingatlan teljes árát nem forgatják vissza az újba.
Így a fókusz a CSOK Plusz és piaci építési hitelek kombinációjára került.
A lehetőségek összehasonlítása
| Konstrukció | Előny | Hátrány / korlát |
|---|---|---|
| CSOK Plusz (1 gyermek) | 3%-os fix kamat, max. 15 millió Ft, 10 millió Ft tőkeelengedés, ha megszületik a vállalt gyermek | Gyermekvállalás nélkül piaci kamatozásúvá alakul; nem vissza nem térítendő támogatás |
| Piaci építési hitel | Szabadabban felhasználható, nem függ gyermekvállalástól | Kamat jellemzően 6–7%, szigorúbb fedezeti és jövedelemarányos elvárások |
| Babaváró kiegészítésként | Már meglévő konstrukció, gyermek esetén kamatmentes marad | A fennmaradó tőketartozás korlátozza az új hitelfelvételi kapacitást |
Szakmai javaslat
Az elemzés és jövedelmi adatok alapján a CSOK Plusz + piaci építési hitel kombinációja bizonyult optimálisnak.
A terv szerint:
-
CSOK Plusz: 15 millió Ft (vállalt gyermekre, 3%-os kamattal)
-
Piaci építési hitel: kb. 30–35 millió Ft, szakaszos folyósítással
-
A személyi hitel pedig visszafizetésre kerül, amint a jelenlegi lakás értékesítéséből befolyik a vételár.
Ezzel a kombinációval a család nem kényszerül elhamarkodott lakáseladásra, miközben az építkezés finanszírozása is biztonságosan megtervezhető.
Összegzés
Ez az eset jól mutatja, mennyire fontos komplexen látni az építkezési finanszírozást:
nemcsak az aktuális hitelajánlatokat kell ismerni, hanem azt is, milyen múltbeli tranzakciók (pl. korábbi lakáseladás) befolyásolják a támogatásokra való jogosultságot.
Egy-egy döntés – például mikor adják el a meglévő lakást, vagy hogyan dokumentálják a korábbi eladásból származó bevétel visszaforgatását – milliókban mérhető különbséget jelenthet.
Pénzügyi Szakértői zárógondolat
A családi ház építéséhez elérhetők kedvezményes hitelek és támogatások, de csak akkor tudjuk ezeket jól kombinálni, ha a teljes pénzügyi képet előre átgondoljuk.
Ha te is hasonló helyzetben vagy – több hitellel, eladandó ingatlannal és építési tervekkel –, érdemes szakértővel áttekinteni, melyik konstrukció hozhat valódi biztonságot és megtérülést.
