A rendkívül alacsony banki kamatok miatt sokan keresik az alternatív befektetési lehetőségeket. Ha “csak” 4-5 millió forinttal rendelkezel, nem tudsz befektetési céllal ingatlant venni. Ez az összeg nem elegendő egy ingatlan megvásárlásához, de nem kell lemondanod arról, hogy fialtasd a pénzedet.
Ha nem akarsz lemaradni az ingatlan-boomról
Ha ingatlanbefektetésen gondolkodsz, akkor a meglévő megtakarításod mellé fix kamatozású hitelt vehetsz fel és az így megemelt összegből meg tudsz vásárolni egy ingatlant, amit pedig bérbe tudsz adni. Az ötlet egyszerű.
Nézzünk a kivitelezést:
Ezt olvastad már?
Ezt a konstrukciót ötvözheted 3 db 4 éves futamidejű lakáscélú megtakarítással. Amikor lakástakarékok lejárnak, beforgatod őket a hitelbe, ezáltal csökkented a tőketartozásodat, valamint a havi kiadásodat is. Majd ismét kötsz 3 lakáscélú megtakarítást újabb 4 évre, s azokat is újra befizeted a 8. év végén a tőketörlesztésbe. Ezzel a módszerrel 8 év alatt ki lehet futtatni a lakáshitelt, s több mint 1 millió forintot nyerhetsz.
Ha a bérleti díjat évente tudod emelni, javíthatsz a számokon.
Ha azonban pontos megtérülést akarsz számolni, akkor nem szabad megfelejtkezni az alábbi tényezőkről sem:
- A bérleti díjból adót kell fizetni.
- A saját tőkéd (amihez add hozzá a vagyonszerzési illetéket, a kezdeti felújítás és berendezés költségét is, hiszen az is a befektetésed része, nem csak a lakás vételára) a bankban, illetve befektetésben is kamatozna, ezért ez is egy veszteség. (Kivéve, ha az ingatlanárak jobban emelkednek, mint a bankban kínált kamatok.)
- 10 évente átlagosan 2-3 millió forintot kell lakásfelújításra költeni, ezért ezt az összeget oszd vissza, mint havi kiadást.
- Ha az üzemeltetés költsége nem a bérlődet terheli (elromlott, letört, eldugult, leszakadt, új berendezési eszköz kell stb.), akkor ez is költség, ami ismét a bevételeidet csökkenti.
- Az ingatlanok ára nő(het), de az ingatlanod öregszik is, ezért az ingatlan áremelkedését úgy számold, hogy az amortizációt is figyelembe veszed.
- Ne biztos, hogy mindig lesz bérlőd. Ha pedig nincs bérlő, nem csak bevételed nem lesz, de a rezsit is neked kell kifizetni.
- Ha ügynöki közvetítéssel jön/jönnek bérlő/k, akkor az ügynöki jutalék is elvisz egy-egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért évente maximum 10-11 hónap bevétellel számolj.
Mindezeket egybe véve megfontolandó, hogy hitelből fektess be.
Másik lehetőség az ingatlan befektetési alapba történő befektetés
Az ingatlanalapok közvetlenül valósítanak meg ingatlanbefektetéseket, kereskedelmi-, üzleti-, ritkábban lakáscélú ingatlanok, vagy fejlesztési célú telkek megvásárlásával. Ingatlanokon kívül rövid lejáratú állampapírok és bankbetétek lehetnek a portfóliójukban, valamint részben hitelből is finanszírozhatnak ingatlanvásárlást, így akár 100%-nál magasabb ingatlankitettséggel is rendelkezhetnek. Az alap tulajdonában lévő ingatlanokat független ingatlan-értékbecslő értékeli havi, negyedéves vagy éves rendszerességgel. Az ingatlanok értéknövekedésén kívül a bérleti díjakból származó bevételek is az ingatlanalap vagyonát növelik.
2008 előtt általános vélekedés volt, hogy az ingatlan biztonságos befektetésnek számít, a válság azonban alaposan felforgatta az ingatlanalapok piacát. Egy ingatlan értékesítése nagyságrendekkel nehezebb és időigényesebb, mint egy egyszerű értékpapír eladása, ugyanakkor a nyíltvégű ingatlanalapok befektetési jegyeit bármikor visszaválthatjuk.
Harmadik lehetőség: Ingatlan-cég részvényeinek vásárlása
Az értékalapú befektetői „viselkedésről”; arról, hogy milyen szempontok szerint vizsgáld meg a vállalatot, amelynek a részvényeit megvennéd, itt írtam.
Ha valódi, objektív pénzügyi tanácsra, segítségre van szükséged, kattints ide!>>
Biztos anyagi hátteret, nyugodt és boldog életet kívánok!
 |
Papszt Kriszta pénzügyi és vállalkozásfejlesztési tanácsadó, jó(l)lét mentor +36 30 737 5074 kapcsolat@papsztkriszta.com |
