A rendkívül alacsony banki kamatok miatt sokan keresik az alternatív befektetési lehetőségeket. Ha “csak” 4-5 millió forinttal rendelkezel, nem tudsz befektetési céllal ingatlant venni. Ez az összeg nem elegendő egy ingatlan megvásárlásához, de nem kell lemondanod arról, hogy fialtasd a pénzedet.

Ha nem akarsz lemaradni az ingatlan-boomról

Ha ingatlanbefektetésen gondolkodsz, akkor a meglévő megtakarításod mellé fix kamatozású hitelt vehetsz fel és az így megemelt összegből meg tudsz vásárolni egy ingatlant, amit pedig bérbe tudsz adni. Az ötlet egyszerű.

Nézzünk a kivitelezést:

Egy 20 milliós lakásra felvett 15 millió ft-os hitel havi törlesztő részlete cca. 150.000 Ft 10 éven át. Ha a lakást ki tudod adni 110 ezerért, akkor 4.8 millió forintért és a megtakarított, 5 millió Ft saját tőkédért lesz egy most 20 millió forintot érő lakásod. Ezzel a konstrukcióval 10,2 millió Ft a nyereséged, valamint az ingatlanod értéknövekedése.

Ezt olvastad már?edc-reszvenyek-vigyazz

 

Ezt a konstrukciót ötvözheted 3 db 4 éves futamidejű lakáscélú megtakarítással. Amikor lakástakarékok lejárnak, beforgatod őket a hitelbe, ezáltal csökkented a tőketartozásodat, valamint a havi kiadásodat is. Majd ismét kötsz 3 lakáscélú megtakarítást újabb 4 évre, s azokat is újra befizeted a 8. év végén a tőketörlesztésbe. Ezzel a módszerrel 8 év alatt ki lehet futtatni a lakáshitelt, s több mint 1 millió forintot nyerhetsz.

Ha a bérleti díjat évente tudod emelni, javíthatsz a számokon.

Ha azonban pontos megtérülést akarsz számolni, akkor nem szabad megfelejtkezni az alábbi tényezőkről sem:

  • A bérleti díjból adót kell fizetni.
  • A saját tőkéd (amihez add hozzá a vagyonszerzési illetéket, a kezdeti felújítás és berendezés költségét is, hiszen az is a befektetésed része, nem csak a lakás vételára) a bankban, illetve befektetésben is kamatozna, ezért ez is egy veszteség. (Kivéve, ha az ingatlanárak jobban emelkednek, mint a bankban kínált kamatok.)
  • 10 évente átlagosan 2-3 millió forintot kell lakásfelújításra költeni, ezért ezt az összeget oszd vissza, mint havi kiadást.
  • Ha az üzemeltetés költsége nem a bérlődet terheli (elromlott, letört, eldugult, leszakadt, új berendezési eszköz kell stb.), akkor ez is költség, ami ismét a bevételeidet csökkenti.
  • Az ingatlanok ára nő(het), de az ingatlanod öregszik is, ezért az ingatlan áremelkedését úgy számold, hogy az amortizációt is figyelembe veszed.
  • Ne biztos, hogy mindig lesz bérlőd. Ha pedig nincs bérlő, nem csak bevételed nem lesz, de a rezsit is neked kell kifizetni.
  • Ha ügynöki közvetítéssel jön/jönnek bérlő/k, akkor az ügynöki jutalék is elvisz egy-egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért évente maximum 10-11 hónap bevétellel számolj.

Mindezeket egybe véve megfontolandó, hogy hitelből fektess be.

Másik lehetőség az ingatlan befektetési alapba történő befektetés

Az ingatlanalapok közvetlenül valósítanak meg ingatlanbefektetéseket, kereskedelmi-, üzleti-, ritkábban lakáscélú ingatlanok, vagy fejlesztési célú telkek megvásárlásával. Ingatlanokon kívül rövid lejáratú állampapírok és bankbetétek lehetnek a portfóliójukban, valamint részben hitelből is finanszírozhatnak ingatlanvásárlást, így akár 100%-nál magasabb ingatlankitettséggel is rendelkezhetnek. Az alap tulajdonában lévő ingatlanokat független ingatlan-értékbecslő értékeli havi, negyedéves vagy éves rendszerességgel. Az ingatlanok értéknövekedésén kívül a bérleti díjakból származó bevételek is az ingatlanalap vagyonát növelik.

2008 előtt általános vélekedés volt, hogy az ingatlan biztonságos befektetésnek számít, a válság azonban alaposan felforgatta az ingatlanalapok piacát. Egy ingatlan értékesítése nagyságrendekkel nehezebb és időigényesebb, mint egy egyszerű értékpapír eladása, ugyanakkor a nyíltvégű ingatlanalapok befektetési jegyeit bármikor visszaválthatjuk.

Hozam-túra

Kockázati elemet jelent az ingatlanok értékelésének bizonytalansága, hiszen ingatlanok esetében nincs olyan másodlagos piac, mely megbízható árfolyamokkal tudna szolgálni. Mivel így nem kerülnek naponta újraértékelésre az ingatlanok, így időről időre, mikor az értékbecslő újraértékeli az ingatlant, egyik napról a másikra akár jelentős ugrások is lehetnek az árfolyamban. Bár az ingatlanbefektetések sajátos kockázatokat hordoznak, egy kiegyensúlyozott, hosszú távú befektetési szemléletű portfólióban helye lehet az ingatlanalapoknak. Az alap kiválasztásánál fontos szempont lehet a biztos, banki háttér, a megfelelő méret, a likvid eszközök aránya, a portfólióban szereplő eszközök diverzifikáltsága, valamint a múltbeli teljesítmény.

Harmadik lehetőség: Ingatlan-cég részvényeinek vásárlása

Az értékalapú befektetői “viselkedésről”; arról, hogy milyen szempontok szerint vizsgáld meg a vállalatot, amelynek a részvényeit megvennéd, itt írtam.

 

Ha valódi, objektív pénzügyi tanácsra, segítségre van szükséged, kattints ide!>>

Biztos anyagi hátteret, nyugodt és boldog életet kívánok!

Papszt_Kriszta Papszt Kriszta
pénzügyi  és vállalkozásfejlesztési tanácsadó, jó(l)lét mentor
+36 30 737 5074
kapcsolat@papsztkriszta.com

 

Ne maradj le a pénzügyi tippekről, iratkozz fel hírlevelemre!

Név*
Email*
Elfogadom az Adatkezelési nyilatkozatot*


Így gondoskodj a nyugdíjadról!
Így dönts egy befektetési lehetőségről
Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.