Milyen ingatlant érdemes most venni?

Milyen ingatlant érdemes most venni?

Panellakást, újépítésűt, egy használt téglalakást frekventált helyen, vagy egy családi házat? Habár ezek az ingatlanok nem feltétlenül esnek egy árkategóriába, ezért felmerülhet a kérdés, hogy melyiknek jobb az ár/érték aránya, melyik értékállóbb, melyik jobb befektetés jelenleg?

A kérdést kétféle szempontból is vizsgálhatjuk. Egyrészt lehet cél a befektetés, másrészt felmerülhet akkor is, ha valaki otthont szeretne magának. Az emberek nagy része most nem befektetési célból vásárol ingatlant, hanem azért, mert az élethelyzete változott.

Ha csak befektetés a cél, akkor – általános igazság, hogy – egy több szobából álló, metróközeli lakás a legjobb befektetés, mert egy ilyen ingatlan mindig könnyen kiadható, emiatt rövid távon is hasznot hoz, és hosszú távon is értékálló. Ez így volt 10-20 évvel ezelőtt is, annyi változott, hogy ma már egyre inkább szempont a lakás adottságai mellett a társasház állapota és a hőszigetelés.

Ha viszont otthont szeretnél – akár úgy, hogy használnád, de később eladnád -, akkor érdemes figyelni az előbb említett tényezők mellett olyan lehetőségekre is, mint a bővíthetőség, átalakíthatóság, vállalkozási cél megvalósíthatósága, van-e tér több generációs otthon kialakítására, de nem mellékes kérdés az infrastruktuális ellátottság és a lokáció sem.

7 hely, ahol tarthatod a pénzed

Ha kifejezetten befektetési szempontból vizsgáljuk a kérdést, akkor megállapítható, hogy továbbra is majdnem ugyanazok az ingatlanok teljesítenek jól, mint korábban: ezek az egy, két vagy háromszobás lakások, 60-70 négyzetméterig bezárólag, és ezen belül is leginkább a másfél-kétszobás 50-55 négyzetméteres lakások a kelendő k a befektetők körében.

A családi házak ma kiesnek a jó befektetések köréből, ugyanis annyira drágák, hogy nem lehet velük jó hozamot elérni. Különösen most, hogy túlkínálat alakult ki a bérleti piacon, ahol még az extra színvonalú ingatlanok bérleti díja is csökkenést mutat. Ezért befektetési szempontból kevésbé éri meg most családi házat vásárolni mint azonos értékben több lakást, annak ellenére, hogy az elérhető bérleti díjak is meglehetősen magasak: a XVI. kerületben akár 500-600 ezer forintot is elkérnek havonta a bérlőktől a tulajdonosaik egy-egy jobb ingatlan esetében. Az ár persze attól függően kúszik ilyen magasra, hogy mekkora a mérete és mennyire “extra” a minősége a háznak.

Az újépítésű ingatlanok piacán továbbra is várható értéknövekedés, ami nem feltétlenül a növekvő keresletnek, hanem inkább a folyamatosan emelkedő építési költségeknek köszönhető. Ebben a piaci szegmensben érzékelhető a legjobban az állami támogatások legnagyobb hatása, ami miatt az idei évben jelentősen megnőtt a vevői érdeklődés, ez is felfelé hajtja az árakat. Ma jó befektetési lehetőségnek számít egy jó közlekedési adottságokkal rendelkező, megbízható beruházó által fejlesztett újépítésű lakás, amely esetében a befektetés eredménye nem csak a bérbeadással elérhető hozam miatt kedvező, hanem rövidtávú a értéknövekedéssel is számolni kell. Viszont az újépítésű ingatlanok piacán kell a legjobban megvizsgálni azt is, hogy kitől és mit vásárolsz!

Milyen ingatlant vásárolhatsz most 25-30 millió forintért Budapesten?

A panellakások felemás helyzetben vannak

Az elmúlt években ugyan felértékelődtek a befektetők szemében, így vásárolták is őket, de most már annyira megemelkedtek az árak, hogy nem igazán kapkodnak értük. Persze az olcsóbb ajánlatokat keresik, ugyanis ilyeneket is ki lehet fogni, hiszen akadnak már olyan tulajdonosok, akik látják, hogy a korábban jellemző magas árakon nem lesz vevő az ingatlanjukra.

És az is látszik az elmúlt hónapokban zajló folyamatokból, hogy ha beüt a válság, akkor leginkább a panellakások sínylik meg a recessziós helyzetet, azaz mindig a panelek kezdik a zuhanást, ami nem teszi őket a legértékállóbb befektetéssé.

Mindezek alapján az örök favoritnak számító használt téglalakás lehet a legjobb befektetés a már említett méretkategóriában és szobaszámmal.

Azon belül is leginkább a 10-30 éves használt téglalakások jelentik most a legjobb vételt. Ennek az az oka, hogy ezeknek a viszonylag fiatal ingatlanoknak már korszerűnek tekinthető a műszaki és esztétikai kialakításuk, miközben a rezsiköltségük is a legkedvezőbb. Ezek az ingatlanok lehetnek hosszú távon a nyertesek, persze ha sikerül megfelelő áron kifogni egy ilyet

MI a hiteligénylés folyamata?

Az Építkezők TV-műsor szakértőjeként válaszolok a kérdésre. Tekerj a 12-13-percig!

Az elhelyezkedés szempontjából az a legjobb, ha egy metróközeli ingatlant választasz, mivel ez mindig is a legkedveltebb, legvonzóbb lokációnak számít majd. Ha emellett még csendes is a lakás, akkor megtaláltad a lehető legjobb választást.

Ugyanakkor az ingatlanvásárlás a legtöbb esetben érzelmi kérdés és ha nem tudod, hogy mit szeretnél vásárolni, akkor a gazdaságossági kérdéseken túl fontos lehet az a valós és rejtett igényeidnek, szokásaidnak a feltárása, amiben egy ingatlanközvetítő jelentős segítséget tud nyújtani.

A távolság nem akadály!

Online Pénzügyi tanácsadás
Mennyiért vásárolhatsz most 3+ szobás lakást Budapesten?

Mennyiért vásárolhatsz most 3+ szobás lakást Budapesten?

Mit kapsz Budán és Pesten, ha egy háromszobás vagy annál nagyobb lakásba költöznél az agglomeráció kertes házai helyett.

Ha nem akarsz a külső kerületekbe vagy az agglomerációba költözni, mert nem szereted a családi házas életformát, nem akarsz dugóban araszolva órákat eltölteni, esetleg nincs kedved a hétvégenként füvet nyírni vagy a házát karbantartani, viszont örülsz annak, ha minden szolgáltatás elérhető távolságra van, akkor a nagyobb méretű, háromszobás vagy annál nagyobb lakásokból válogathatsz Budapesten. De mennyiért juthatsz ilyen lakáshoz, és milyen minőségben?

A VIII. és IX. kerületekben már 16-17 millió forinttól lehet találni háromszobás lakásokat.

Az ebbe az árkategóriába tartozó “háromszobás” persze elég szűkös lehet egy családnak, hiszen körülbelül 50 négyzetméteres alapterületet jelent és általában csak egy szobát, amihez még két félszoba csatlakozik. Ráadásul teljes mértékben felújítandó állapotú, így még milliókat kell rákölteni, hogy lakható legyen.

A költözhető, felújított állapotú lakások viszont ebben a méretben és szobaszámmal 22-23 milliótól indulnak a két kerületben. Ha pedig egy szobával, illetve néhány négyzetméterrel nagyobb lakásra vágysz, akkor átlagosan 5 millió forinttal magasabb vételárral lehet számolnod, de az összeg minden konkrét esetben eltérhet ettől, hiszen csak egy átlagról van szó.

A IX. kerületen belül kiemelt résznek számít a József Attila lakótelep, így ott magasabbak az árak: a háromszobások esetén körülbelül 20 millió forintnál indulnak, illetve egy felújított lakás ára akár 30 millió forint felett is alakulhat. A kerületben találhatsz úgynevezett nagypolgári lakásokat is, melyeknél a nagyobb szobaméretek jellemzők, így az alapterületek is nagyobbak, ezáltal – különösen, ha jó helyen található az ingatlan – drágábbak is.

Ha a VI. és VII. kerületekben nézel körül….

…. akkor természetesen szintén magasabb árakkal találkozol. A háromszobásoknál 24-25 millió forintnál indul a felújítandó állapotú, míg 31 millió forinttól már vásárolhatsz felújítottat is. Az V. kerületben még feljebb kúsznak az árak: egy háromszobás lakás induló ára 40 millió forint, míg ha jobb állapotú, akkor eléri az 50 millió forintot is.

Ha családos vagy, optimálisabb a 2+1 elrendezés az 1 + 2 félszobásnál, mivel előbbi esetében általában a félszoba a szülői háló, és az egyik nagyszobát kapják a gyerekek, a másik nappaliként funkcionálhat.

Az 1 + 2 félszobás elrendezés inkább gyermektelen pároknak megfelelő: itt általában az egyik félszobát hálóként, míg a másikat dolgozószobaként vagy gardróbként használják.

Ha a budai oldalon, annak is az északi és a középső részén nézel körül, akkor azt láthatod, hogy nagyjából 25 milliónál kezdődnek az árak a beköltözhető állapotú háromszobás, illetve nagyobb panellakások esetében. Ez azonban egy békásmegyeri 1 + 2 félszobást lakást jelent csak. Nem sokkal drágább azonban egy háromszobás sem errefelé, hiszen már 26 millióért is kifoghatsz ilyet.

Óbudán természetesen magasabban járnak a panelárak, ott az 1 + 2 félszobás, illetve a 2 + 1 félszobás lakások ára 27 millió forintnál indul, Kaszásdűlőn 29 milliónál magasabb árakra számíthatsz, míg a belső III. kerületi részeken 30 millió a minimumár.

Ha a téglaépítésűek szegmensét nézed, akkor Óbudán 40 millió forintnál induló árakra számíthatsz a háromszobások esetében, míg a II. kerületben a forgalmasabb területeken 50 millió forint feletti árakkal találkozhatsz. A kerület külső, északi részén, a II/A-ban 55 millió forint felett alakulnak az árak, a jobb részeken pedig 60 millió felett.

Az említett árak az alsó kategóriában jellemző átlagárak, amitől jelentősen módon eltérhet egy adott ingatlan ára. Hiszen más árkategóriát jelent egy földszinti vagy egy szuterénlakás, mint egy felsőbb emeleteken található, még ha ugyanott helyezkedik is el és a méreteik között sincs eltérés.

Ha egy igazán jó lakásra vágysz, akkor a II. kerület jobb részein egy 50 négyzetméternél alig nagyobb, újépítésű, nagyerkélyes lakásért akár 130 millió forintot is ki kell fizetned.

Forrás: BallaIngatlan

A távolság nem akadály!

Online Pénzügyi tanácsadás

Milyen kertes ingatlant tudsz vásárolni 50 millió forintért Budapesten?

Milyen kertes ingatlant tudsz vásárolni 50 millió forintért Budapesten?

Az elmúlt hónapok kényszerű bezártsága után egy kis saját kert által biztosítható szabadságra vágysz? Mit kapsz a budapesti ingatlanpiacon, ha csak 50 millió forint áll rendelkezésedre a vásárlásra? Íme, egy kis összefoglaló a lehetőségekről.

Az ingatlanközvetítők első körben nem sok jóval biztatnak…

…ha ennyi pénzzel vágnál bele Budapesten kertes ingatlan vásárlásába, mégsem teljesen reménytelen a helyzet, különösen, ha kompromisszumkész vagy bizonyos paramétereket tekintve.

Az 50 millió forint szinte semmire sem elég, ha a XIV. és XVI. kerület kertes ingatlanainak piacán nézel körül, hiszen családi házat még kifejezetten romosat sem tudsz ennyiért vásárolni, s az ikerházak ára is 50 millió forint felett kezdődik.

Ami leginkább szóba jöhet ezért az összegért, az egy házrész, melyek alapterülete 50-60 négyzetmétertől 120-150 négyzetméterig változik. Nyilván a kisebbek esetében jobb állapotú ingatlant kapsz 50 millió forintért, míg a nagyobbaknál felújított állapot esetén 50 millió forint felett jár az ár.

Ezeknél az ingatlanoknál a fő problémát leginkább a rendezetlen jogi háttér jelenti. Nagyon jellemző ebben a szegmensben, hogy még használati megosztás sincs, csak a “szokásjog” alakítja azt, hogy ki, mire tarthat igényt az osztatlan közös ingatlanon belül. Természetesen minél kevésbé van “lepapírozva” egy ilyen ingatlan tulajdonjoga, annál olcsóbban juthatsz hozzá.

Ha viszont rendezett jogi hátterű kertes házat szeretnél vásárolni, akkor kénytelen leszel a vásárlásra minimum 60-65 millió forinttal tervezni. De azt is figyelembe kell venned, hogy ezek az ingatlanok is felújítandók, vagyis még jó pár milliót rá kell szánnod a rendbetételükre. A jó állapotú, újszerű, 80-150 négyzetméteres kertes házak ára viszont 75-80 millió forintnál kezdődik.

7 hely, ahol tarthatod a pénzed

A XI. kerületben 80 millió forintnál indulnak az árak…

… és ezért az összegért is csak egy erősen felújítandó, 200-300 négyzetméteres kerttel rendelkező iker- vagy sorházat tudsz vásárolni. De még inkább 100 millió forint feletti árakon érdemes belevágni kertes házak vásárlásába errefelé. Sőt vannak olyan kiemelt részei a kerületnek – mint például Kelenvölgy vagy Gazdagrét -, ahol ennél még magasabbak az induló árak: ott 130-150 millió forintba kerül egy 150-170 négyzetméteres, közepes állapotú családi ház. Igaz ugyanakkor, hogy a telek mérete is 500-600 négyzetméter legalább.

Ugyanakkor házrészt a XXII. kerületben már megvásárolhatsz akár 50 millió forintnál olcsóbban is.

Egy példa: a Nagytétényi út végén, egy nagyon kulturált részen található, ötlakásos udvarban egy 90 négyzetméteres, jó állapotú, háromszobás, duplakomfortos házrészt, óriási saját kerttel 45 millió forintért kínálnak.

Ami ezen kívül szóba jöhet még, az Budafok, ahol egy erősen felújítandó állapotú házrészt tudsz venni, esetleg Nagytétény szélén, Érd felé ki lehet fogni szintén nem túl jó állapotú családi házakat.

Ha Dél-Pesten nézel körül, akkor jóval szélesebb választékkal találkozol ebben az árkategóriában.  Egy 110 négyzetméteres, háromszobás, önálló családi házat akár 45 millió forintért is megvásárolhatsz, igaz felújítandót. Ugyanis az átlagos állapotú, önálló, 50-100 négyzetméteres családi házak ára 30-50 millió forint között mozog a kerületben, míg a felújított, újszerű, 80 négyzetméteres ingatlanoké 40-50 millió forint között alakul.

Nincs különbség az önálló családi ház, ikerház és a sorházak négyzetméterárában, és ami még fontos, hogy az összes felsorolt kategóriában, de még feljebb, a 60 milliós házaknál is minimum 5 millió forintot rá kell költeni az ingatlan felújítására: ez lehet fűtéskorszerűsítés, falszigetelés, nyílászárócsere, tető, stb., de egy teljes felújítás természetesen ennél jóval többe kerül.

 

Milyen ingatlant vásárolhatsz most 25-30 millió forintért Budapesten?

Amit még érdemes figyelembe venni, amikor a hirdetési árakat nézegeted, hogy minden kategóriában túlárazás tapasztalható, melynek mértéke a 10-20 százalékot is eléri. Az eladók nehezen fogadják el a megfelelően pozícionált piaci árat, ami lassabb forgási, eladási időt eredményez a családi házas szegmensben. Mire egy értékesítés során az árazás eléri a piaci szintet, addig egy fél év is eltelhet.

Nincs ennyi pénzed, de ingatlanvásárlást fontolgatsz? Jelentkezz be tanácsadásra, nézzük át, mennyi hitelt kaphatsz, milyen családtámogatási kedvezményeket vehetsz igénybe egy ingatlan megszerzéséhez.

Forrás: Balla Ingatlan

 

A távolság nem akadály!

Online Pénzügyi tanácsadás

Milyen ingatlant vásárolhatsz most 25-30 millió forintért Budapesten?

Milyen ingatlant vásárolhatsz most 25-30 millió forintért Budapesten?

Az elmúlt évek áremelkedése után némi árkorrekció kezdődött a budapesti ingatlanpiacon. Akadnak olyan ingatlanpiaci szegmensek, ahol már árcsökkenés tapasztalható, így adódik a kérdés, hogy mi fér bele 2021 elején egy ingatlanvásárlásra fordítható, 25-30 milliós keretösszegbe.

Amennyiben most ingatlan szeretnél vásárolni, joggal teszed fel a kérdés, hogy hol tart az ingatlanpiac, mire számíthatsz, ha a rendelkezésedre álló 25-30 millió forinttal vágnál bele a vásárlásba. Azért is ezen összegért, mert jellemzően – hitellel vagy anélkül – a lakásvásárlók legnagyobb csoportja ekkora összegért keresgél most az ingatlanpiacon. A hirdetési árakat nézve azonban nem feltétlenül derül ki, hogy mit kapsz a pénzedért, hiszen továbbra is jellemzőek a túlárazások, miközben az értékesítési árak egészen más képet mutatnak, mint a hirdetési árak. 

A 25-30 milliós ingatlanok nagyon keresettek. Az ide tartozó ingatlanok jó megoldást jelentenek első lakásnak, különköltözőknek és akár befektetőknek is, tekintettel arra, hogy a bérleti piacon a legkeresettebb típust képviselik. 

Habár a belvárosban ezért az összegért legjobb esetben is csak egy garzont vagy, egy erősen felújítandó másfélszobást tudsz vásárolni, a külső pesti kerületekben – figyelembe véve, hogy az átlagos négyzetméterár 600 ezer forint körül alakul – 25-30 millió forint közötti összegért 35-55 négyzetméteres panellakások közül válogathatsz. Természetesen ennél akár nagyobbat is vehetsz, az viszont felújítandó állapotú lesz.

Az Építkezők (TV2) 3. részében a hitelfelvételről beszéltem

 12:28-tól

Amennyiben téglaépítésű lakást szeretnél vásárolni, ezért az összegért néhány kerületben akár egy újépítésű garzonlakás is elérhető, használt lakásban viszont 1,5-2 szobásban gondolkodhatsz de természetesen kompromisszumot kell kötnöd a lokációt vagy az állapotot illetően. Amennyiben építkeznél, a XV. kerületben akár egy 400 négyzetméter körüli telket is tudsz venni ennyiért.  Az elmúlt évekhez hasonlóan erre az árkategóriára lesz idén is a legnagyobb kereslet, és a reális áron kínált, ebbe az árkategóriába tartozó lakásokat 2-3 hónap alatt értékesíteni lehet.

Nem hagyhatod figyelmen kívül a budapesti belvárost sem, ha ingatlanpiacról van szó. Az V. kerületben az egymillió forintos négyzetméterárak miatt alapvetően kicsúsznak ebből a keretből a lakások, ennek is köszönhető, hogy nagyon szerény most a kereslet. A VI. kerületben már a kínálat is nagyobb 600-700 ezer forintos négyzetméterárak mellett – melyek természetesen teljesen felújítandó lakásokra vonatkoznak -, de itt már kifoghatsz kisméretű lakásokat az adott összegért.

Ahol jelentős kínálattal és könnyebb értékesíthetőséggel találkozol, az a VII., illetve részben a VIII. kerület. A VII. kerületben például az előbbi két kerülethez képest mintegy háromszoros a választék, többek között az airbnbs lakások megjelenése miatt is, illetve az árak is mérsékeltebbek, míg a VIII. kerültben a jelentős szórás jellemző, tehát akár 400-500 forintos négyzetméterárakon is tudsz vásárolni – így egy nagyobb lakás is kijön a 25-30 milliós keretből -, ugyanakkor a rehabilitált, jobb részeken lényegesen magasabb árak jellemzők.

Amennyiben Budán nézel körül, és a keresett, illetve jó infrastruktúrával rendelkező XI. kerületet vizsgálod, akkor az adott pénzügyi keretbe jellemzően a kisméretű és nem túl jó állapotú garzonok, valamint panellakások férnek bele.

 

Hogyan fektesd be a pénzed?

A pici garzonlakásokból nincs sok a piacon, mert gyors a forgási sebességük, ami azt jelenti, hogy pillanatok alatt elviszik őket az érdeklődők. Különösen most, hogy év eleje óta felvehető a használt ingatlanok felújítására az állami támogatás. Ugyanakkor a felújított, jó állapotú egyszobás lakások is keresettek, hiszen ezek azok az ingatlanok, melyek első lakásként, befektetésként, vagy akár egy idős, egyedülálló ember számára a leginkább megfelelőek. 

Ugyanakkor ma már ismét belefér ebbe a 25-30 millió forintos keretbe egy kétszobás panellakás akár Kelenföldön, akár Albertfalván. Az elmúlt évben jelentkező árcsökkenés az Etele út környéki ingatlanpiacon is éreztette hatását, ahogy a teljes XI. kerületben, mely alól Gazdagrét sem kivétel. Így aztán nem lehetetlen most ennyiért kétszobás panellakást vásárolni, hiszen átlagosan 10 százalékot csökkentek a panelek árai 2020-ban.

Ami a szomszédos XXII. kerületet illeti, ott mintegy 20-30 százalékkal olcsóbban tudsz vásárolni, mint a XI. kerület felkapottabb részein. Ez azt jelenti, hogy például Budafokon egy 36 négyzetméteres felújított garzonlakást pici kertrésszel már 22 millió forintért is meg tudsz venni. Igaz, hogy nem frekventált környéken helyezkedik el, de a zöldövezeti hangulat kárpótolja ezt.

Forrás: Balla Ingatlan 

A távolság nem akadály!

Online Pénzügyi tanácsadás
Lakáskiadás – sok pénzt bukhatsz, ha mutyizol

Lakáskiadás – sok pénzt bukhatsz, ha mutyizol

Az egyetemi felvételi ponthatárok kihirdetése után, de még a tanév kezdete előtt sok diák keres kiadó lakást. Ha ki akarod adni a lakásod, fontos tudnod: a hosszabb időre szóló ingatlan bérbeadások, azaz hétköznapi értelemben “albérletek” adószabályai eltérnek a rövid, turisztikai jellegű lakás kiadásoktól. Ha feketén adod ki a lakásodat, akkor óriási büntetésre számíthatsz. (tovább…)

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.